Жилищный кодекс: что есть что

Жилищный кодекс: что есть что

Жилищный кодекс: что есть что

С 1 марта 2005 года вступил в силу новый Жилищный Кодекс. Власти по понятным причинам не до конца разъясняют людям, как этот Кодекс отразится на их правах. Между тем правила поменяются коренным образом, и перемены затронут абсолютно всех.


На собрания отведен год

Согласно ст. 161 ЖК РФ, собственники помещений в многоквартирном доме ОБЯЗАНЫ выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление;

2) товарищество собственников жилья ;

3) управляющую кампанию.

Теперь подробности.

Правило № 1. До 1 марта 2006 года жители вправе провести собрание и выбрать форму управления домом.

Правило № 2. Правом голоса на собрании обладают только собственники квартир, то есть те, кто приватизировали либо купили квартиры.

Правило № 3. Решения принимаются большинством. Меньшинство обязано подчиниться.

Правило № 4. Если жители собрание не провели, то, начиная с 1 марта 2006 года мэрия ВПРАВЕ выставить дом на аукцион между управляющими кампаниями.

 

Коллективная ответственность за неплатежи

В чем разница между тремя формами управления?

В соответствии с Федеральным законом от 30 декабря 2004 г. N 210-ФЗ «Об основах регулирования тарифов организаций коммунального комплекса», ст. 2, «в жилищном секторе потребителями товаров и услуг указанных организаций в сфере электро-, тепло-, водоснабжения, водоотведения, утилизации (захоронения) твердых бытовых отходов являются  в многоквартирных домах - товарищества собственников жилья, жилищные кооперативы, жилищно-строительные кооперативы и иные специализированные потребительские кооперативы, управляющие организации, которые приобретают указанные выше товары и услуги для предоставления коммунальных услуг лицам, пользующимся помещениями в данном многоквартирном доме, или непосредственно собственники помещений в многоквартирном доме в случае непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений».

Таким образом, система ТСЖ и управляющих кампаний теперь предполагает «круговую поруку». Проживающие в соответствующих домах жители не смогут сами заключать договора на водо-, тепло-, энергоснабжение. Договора коммунальщики будут заключать с домами и кварталами, а не квартирами. Поэтому, если кто-то из жителей окажется должен, отвечать путем отключения от услуг будут все. Исключение составят только те дома, где люди выберут форму НЕПОСРЕДСТВЕННОГО УПРАВЛЕНИЯ.

 

Три формы управления домом

В чем плюсы и минусы трех форм?

ТСЖ. Плюсы понятны - (1) жильцы сами, через правление, распоряжаются своими деньгами; (2) можно отказаться от услуг ЖЭКа и нанять другую обслуживающую дом организацию; (3) Правление можно переизбрать. Главный минус - расчет за коммунальные услуги идет со всего дома. То есть, если часть жильцов задолжала, от электроэнергии, воды и отопления отключат всех. Кроме того, если жильцы не купят общедомовой счетчик, то поквартирные счетчики, в том числе по электроэнергии, теряют смысл. Ведь энергетики будут требовать оплату с дома по нормативу, а не складывать показатели поквартирных счетчиков.

Управляющая кампания.   Самое главное здесь - как заключен договор. Если его заключают жильцы, то это хорошо, если мэрия, то влиять на исполнение договора будет почти невозможно, ведь не жильцы будут его подписывать, а власти. Плюс здесь один - не надо думать самим. Минусы - такая же история с «круговой порукой» и счетчиками, что  и в ТСЖ. С той разницей, что управляющая кампания обслуживает не один дом,  а несколько десятков, то есть если она задолжает энергетикам, без света оставят весь квартал. Кроме того, если управляющая кампания разорится, деньги с нее взять будет невозможно.

Непосредственное управление. Смысл состоит в том, что каждый сам за себя платит за коммунальные услуги. По жилищным услугам может быть заключен договор между жителями и любой фирмой, ЖЭКом и проч. Плюсы - нет коллективной ответственности, не надо ставить домовой счетчик, не отключат за долги соседей. Минусы - здесь не создается юридическое лицо, то есть, в отличие от ТСЖ, нельзя будет копить деньги на счете для будущего ремонта крыши.

 

Как проводить собрание?

Это не так-то просто сделать. Один из жильцов, собственник квартиры, должен сформулировать повестку дня и обойти всех соседей, чтобы они расписались в приглашении на собрание. Сделать это нужно заранее, за 10 дней до проведения собрания. Очень важно! - собрание не вправе менять повестку дня. То есть, могут быть рассмотрены только те вопросы, которые заранее ставились в повестку дня. Хотя, конечно, можно указать и универсальный пункт «разное», в который собрание затем сможет включить все, что захочет.

Решения на собрании принимаются простым большинством голосов. Кроме того, решения о проведении капитального ремонта, размещении в доме магазина и определении границ прилегающего к дому участка принимаются 2/3 голосов. То есть, по новым правилам, без согласия жителей дома, мэрия, например, не сможет сдать в аренду под офис или парикмахерскую подвал дома.

Но если жильцы создают ТСЖ, то магазин в доме очень даже выгоден. Тогда арендная плата за магазин может пойти не в непонятный бюджет, а на ремонт и обслуживание дома.

Очень важно иметь в виду одно: надо проводить  собрание. Оно может принять и ошибочное решение, но потом его можно изменить. Если не собираться, дом уйдет под контроль неизвестной частной фирмы, что грозит в перспективе тяжелыми последствиями.

 

Олег Шеин, депутат Государственной думы,
член комитета по труду и социальной политике
Институт Коллективное действие

Оценить статью
(0)