ЖСК в борьбе за выживание

Среди категорий, наиболее пострадавших от принятия нового Жилищного Кодекса — жители Жилищно-строительных кооперативов (ЖСК). Дело в том, что согласно ст. 14 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного Кодекса РФ» жилищно-строительные кооперативы, в которых все их члены полностью выплатили паевые взносы, подлежат до 1 января 2007 года преобразованию в ТСЖ или ликвидации.

Данное решение вызвало недоумение у представителей ЖСК, поскольку, по их словам, никакого вразумительного объяснения необходимости такой меры со стороны законодателей и правительства они не услышали. Единственное основание, которое можно предположить, — стремление максимально упростить структуру жилого фонда, упразднив «лишнюю» форму.

Председатели ЖСК, в свою очередь, ссылаются на то, что согласно ст.110 нового ЖК, ЖСК создаются не только для строительства («удовлетворения потребностей граждан в жилье»), но также для «управления жилыми и нежилыми помещениями». Т.е. по их мнению, данную статью необходимо трактовать в том смысле, что ЖСК имеет право функционировать и после выплаты паев.

Свое нежелание преобразовываться в ТСЖ они мотивируют дополнительными организационными и финансовыми затратами, а также тем, что «в Уставе ТСЖ есть положения, которые практически невыполнимы и обюрокрачивают решения по главным вопросам». И, наконец, имеет значение простое человеческое непонимание, почему людей принуждают проделывать какие-то действия, не потрудившись объяснить ни экономического, ни простого здравого смысла этих преобразований.

В результате члены ЖСК развернули бурную деятельность, направленную на защиту своих прав. Как рассказали ИКД в общественном «Московском союзе ЖСК», который объединяет около 800 коллективных членов, они уже обратились в Конституционный суд на предмет нарушения ст.30 Конституции РФ, которая гарантирует «право на объединение». КС в своем ответе…посоветовал подождать пока нарушение конституционных прав состоится «в натуре», т.е., надо полагать тогда, когда по решению суда будет ликвидирован первый кооператив. Боязно только, что если дойдет до этого, то, пока КС «родит» свой вердикт, да пока его выполнят (может быть), успеют ликвидировать не только первый, но и последний ЖСК.

Поэтому наряду с обращениями в суд, члены ТСЖ пишут письма в исполнительную власть и Депутатам ГД. Откликнулись Олег Шеин и Г. Хованская. По их словам, в комиссии, которая создана для согласования поправок в ЖК при министре регионального развития В. Яковлеве, данный вопрос ставился и представители правительства сказали, что «подумают». Хотя надеяться на добрую волю правительства не стоит и, на всякий случай, члены ЖСК заготавливают разные способы, используя зацепки в законодательства, саботировать требование ЖК о ликвидации. Например, во многих ЖСК есть должники, которые еще не полностью выплатили свои паи. Раньше они были для правления головной болью, а теперь…\\\"молиться вам на них надо\\\" — как пошутил один из председателей. Ведь ликвидации подлежат только ЖСК, а которых выплачены все паи, а если кто-то не выплатил, то, следуя букве закона, и ликвидировать нельзя.
Наряду с «глобальной» проблемой ликвидации, членов ЖСК беспокоят и другие вопросы, связанные с применением нового жилищного законодательства. Например, как закрепить бесплатно участок земли под домом.

Этому был посвящен очередной семинар-учеба для председателей ЖСК, который каждую среду проводит Моссоюз ЖСК.

На вопросы активистов отвечали его члены, имеющие юридическую подготовку и практику. Основным препятствием в деле закрепления участка за жильцами является отказ городских властей оформить участок, так как якобы в Москве до сих пор нет земельного кадастра и не проведено межевание между домами. Между тем, согласно Земельному кодексу, бесплатная приватизация земли возможна только до 1 января 2006 г. Возможно, тактика властей как раз направлена на затягивание времени, чтобы с 1 января объявить жителям — «поздно, отведенное законом время закончилось». Чтобы этого не случилось, юристы Моссоюза ЖСК советуют до нового года хотя бы успеть подать заявку на оформление участка в управу своего района. Потом можно судиться по поводу отказа, но попытаться реализовать свое право необходимо именно до 1 января. Правда, по вопросу, как оформлять заявку возникли разногласия. Лектор настаивал, что это необходимо сделать с участием (если не очным, то заочным) всех собственников в доме, ссылаясь при этом на Гражданский Кодекс. Присутствующие председатели ЖСК отвечали, что это практически не реализуемо. Где-то собственники уехали за границу, а в других домах всегда найдется одна-две квартиры, которые в контрах в правлением и участвовать ни в каких собраниях не будут «из принципа». Думается, что в данном случае, налицо просто определенная озадаченность юристов масштабностью изменений   жилищного законодательства или его пока плохое знание. Ведь Жилищный Кодекс предполагает, что все вопросы, в том числе и по земле, решаются общим собранием жильцов моногоквартирного дома.  В ЖСК же такую функцию выполняет общее собрание членов кооператива. Для того, чтобы оно считалось правомочным, достаточно присутствие более половины членов кооператива. Понятно, желание юристов перестраховаться, но, думается, правы больше понимающие практику председатели. Нужно идти по более реалистичному пути. Если власть попытается оспаривать решение жильцов по формальным основаниям, пусть идет в суд.

В общем, вопросов у членов ЖСК в связи с новым Кодексом гораздо больше чем ответов. Есть большая потребность в квалифицированной консультации, ознакомлении с опытом решения подобных проблем другими жителями. Как выяснилось в разговоре с участниками семинара, у большинства есть готовность участвовать в солидарных протестных акциях. По крайней мере, объявления по поводу намеченного и инициативными группами на 29 октября митинга против нового ЖК разошлись очень быстро.