На московском рынке недвижимости отмечаются элементы кризиса

На сайте инвестиционной компании «ФИНАМ» состоялась конференция «Рынок недвижимости: а пузырь все растет?», участие в которой приняли представители Российской гильдии риэлтеров (РГР) и аналитики. Эксперты отмечают, что на московском рынке недвижимости сейчас очевидны элементы кризиса, который связан со стремительным ростом цен и сокращением продаж.

Вице-президент РГР Константин Апрелев считает, что «чем выше и необоснованнее рост цен сейчас, тем быстрее рынок может достичь предела роста цен, за которым — значительное сокращение объемов сделок и, как следствие, снижение цен». Усиление кризиса, по мнению эксперта, может быть связано с рядом факторов, способных спровоцировать дальнейшее снижение спроса на недвижимость. Здесь г-н Апрелев выделил введение базирующегося на рыночной стоимости налога на недвижимость, заявления властей о введении конкретных программ, направленных на увеличение строительства жилья, а также общее ухудшение экономического положения в России.

При этом к кризису рынок недвижимости может привести не только падение спроса, но и его рост, который может произойти, например, в результате принятия решения о государственной дотации процентной ставки по ипотеке. Впрочем, пока роль ипотечных кредитов на рынке несущественна — по оценке г-на Апрелева, с их помощью совершается 3,5–4% от всех имеющихся сделок, в основном, с дешевым жильем.  Кстати, по прогнозам участников конференции, именно в этом сегменте можно ожидать наибольших темпов роста цен за счет высокой активности покупателей из других городов. «Не имеющих постоянной московской прописки среди покупателей на вторичном рынке — 40–50%. Причем иностранцев — менее 5%, из которых ближнее зарубежье — 4% остальные — дальнее», — заявил г-н Апрелев.

В случае обострения кризиса на рынке, по оценкам г-на Апрелева, пострадают, прежде всего, застройщики, кредитовавшие их финансовые институты и брокеры по недвижимости. Кроме того, потери понесут граждане, вложившие средства в строительство объектов с низкой степенью готовности или купившие жилье для спекулятивной перепродажи на вторичном рынке.

Правда, по мнению участников организованного «ФИНАМом» форума, вероятность перерастания имеющихся сейчас на рынке тенденций в полноценный кризис невелика. По оценкам г-на независимого аналитика Андрея Бекетова, рост цены предложения на вторичном рынке типового жилья в 2006 году составит от 20 до 30%, причем, по мнению г-на Апрелева, это связано, прежде всего, с психологическими факторами (значительный немотивированный спрос). Представитель РГР считает, что высокие темпы роста стабилизируются уже через два месяца и затем будут сохраняться на уровне инфляции.

При этом интерес к недвижимости как направлению инвестиций сохранится, что связано с привлекательной доходностью вложений в эту сферу. По оценкам участников конференции, доходность сдачи жилья в аренду сейчас составляет 6–8%, рост цен на активы, начиная с 2000 года, удерживается на уровне 25–35% в год, а падение цен в Москве после кризиса 1998 года составило всего 35% за два года.

Участники конференции считают, что на московском рынке недвижимости в скором времени произойдут некоторые структурные изменения. В частности, интересы московских девелоперов сместятся в сторону регионов. Кроме того, на рынке будут преобладать не частные инвесторы, а профессиональные игроки, в том числе паевые инвестиционные фонды. «Как показывает опыт западных стран, рынок ПИФов недвижимости России будет постоянно расти, и не исключено, что через 5–10 лет самым серьезными инвесторами в недвижимость будут именно ПИФы. Основными их преимуществами по сравнению с самостоятельными инвестициями являются относительно небольшая стоимость входа, отсутствие необходимости самостоятельного „глубокого погружения“ в область инвестирования в связи c наличием профессиональных управляющих», — отметил руководитель проектов инвестиционного холдинга «ФИНАМ» Павел Кириченко.