Нацпроект

В истории нашей страны уже были попытки  глобального решения жилищного вопроса. Памятны и однообразные панельные районы, и  слово «хрущоба», претендующее уже на место в толковом словаре русского языка.  Не забылась еще и программа «Жилище-2000», метко переименованная народом в «Жулище….».  Национальный проект «Доступное и комфортное жилье», стартовавший уже 2 года назад, пока еще не отразился в фольклоре и до сих пор  обсуждается только со знаком "+". Но можно ли сказать, что это по-настоящему  реалистичный проект? Все чаще между строк отчетных докладов по «Доступному жилью» возникают выражения вроде «нарастающая проблемность реализации», «трудности на промежуточном этапе проекта» и тому подобное.

1,2 миллиона обнадеженных семей против 10 миллионов нуждающихся

Итак, если верить официальным данным, проекту за два года на его реализацию планируется 213 миллиардов рублей. В рамках программы планируется увеличение объемов строительства жилья с 40 млн. кв. метров в 2004 году до 80 млн. кв. метров в 2010 году. В очереди на социальное жилье в настоящее время находится 4,5 млн. семей. При этом государство имеет прямую обязанность по всем законам обеспечить 1,2 млн. семей жильем.

С точки зрения Александра Кривова, генерального директора «Национального градостроительного института»,  российские реалии намного сложнее: «Две трети российских семей в той или иной степени не удовлетворены жилищными условиями, около 40 миллионов человек имеют жилье, находящееся в плохом или очень плохом состоянии (это около 10 млн. семей). Лишь 12,4% семей могут приобрести жилье самостоятельно или с помощью заемных средств, а государство имеет обязательства по обеспечению жильем только  1,2 млн. семей — проблема налицо».

1% земель поселения против 99% лесов и полей

Логика подсказывает, что доступное жилье можно обеспечить, осваивая  новые территории. Этому много примеров за рубежом, в таких многонаселенных странах, как, например, Китай. Проблема жилья решается закладкой новых городов, поселков. По мнению Валерия Абарыкова, начальника научно-технического направления Министерства строительного комплекса Московской области, в нашей стране до сих пор  практиковался  иной подход к увеличению жилых площадей:

 "Мы занимались так называемой точечной застройкой, где на старых сетях, порой ужи и так отживших свой век, мы строили дома, которые еще больше напрягали все энергетические системы. Это ненормально, поскольку в таких случаях аварий не избежать. Муниципалитеты совместно с заинтересованными инвесторами сегодня обязательно должны подготавливать участки для жилищного строительства. В полном объеме — с дорогами, трубопроводами, электросетями. Даже с социальной инфраструктурой — школами и больницами, всем необходимым для проживания. Без этого нельзя проводить аукционы на земельные участки.

Но противоречие в том, что строительным компаниям и девелоперам не выгодно работать на периферии и вкладывать средства в инженерную подготовку территорий. По словам Александра Кривова, «земли поселений  в России составляют всего 1% территории. (Тогда как в Польше, например, 8,5%, а в Англии 20%). Таково отечественное градоустройство, оно тяготеет к устаревшим формам „первичной“ урбанизации с плотными многоэтажными застройками». С его точки зрения, для достижения поставленной программой «Доступное жилье» цели — ввода 80 млн. кв. м. жилья в год — нужно приблизиться к западным показателям. Для этого надо отводить и готовить проектно-правовыми, инженерными и технологическими методами 2–3 тысячи квадратных километров территорий. Государство при этом не готово двигаться в сторону освоения новых земель такими темпами. Средства на это проектом практически не предусмотрены. Приоритетом для вложения денег, отпущенных на нацпроект, остаются субсидии на жилье и  поддержка ипотеки на государственном уровне.

10 тысяч рублей против ипотеки под 9–12% годовых

Ипотека, в свою очередь, не становится доступнее, несмотря даже на заявленные в рамках нацпроекта государственные компенсации бюджетникам. Михаил Пильцер, директор Ассоциации деревообработчиков и мебельщиков Ленинградской области сетует на то, что ипотечные кредиты могут использовать, в основном, жители мегаполисов. Между тем, Россия — это не только Москва и Петербург. «В Ленобласти не действует программа „Доступное и комфортное жилье“. Как она может работать, средняя зарплата в нашем регионе — 10–12 тысяч рублей? Выплаты по ипотеке даже под самый щадящий процент не под силу средней семье из Ленинградской области, так как один квадратный метр стоит порядка 2 тысяч долларов. Единственное, что сегодня сделано в рамках программы: на выделенные средства построено небольшое количество квартир для военнослужащих».

При этом вопрос снижения процента в ипотечном кредитовании — не просто вопрос доброй воли и заинтересованности банков. На конференции «Малоэтажная Россия — иллюзия или реальность?» Андрей Пименов, глава кредитно-кассового офиса «Городского ипотечного банка» в Санкт-Петербурге  объяснил: «Средний процент, который сегодня предлагают банки — 8–9%, не может быть снижен. Он колеблется в пределах инфляции.  По нашему законодательству этот процент не может быть меньше чем ¾ ставки рефинансирования ЦБ. В ином случае у заемщика возникает доход! И тогда с него нужно платить налог, а это влечет дополнительные финансовые и организационные сложности».

Это далеко не все противоречия,  которые мешают реализации национального проекта «Доступное и комфортное жилье». Но они наиболее четко показывают декларативность, неподготовленность этого революционного по своему замыслу начинания.

Портал Restate.ru провел небольшой эксперимент. Отрывок из последнего президентского послания Федеральному собранию, посвященный нацпроекту «Доступное жилье», был отправлен более чем 15 петербургским компаниям, работающим на рынке недвижимости.  Мы попросили специалистов прокомментировать этот документ с позиции профессионалов рынка. В результате — молчание, несколько официальных отказов  (впервые за все время работы!) и только один комментарий, причем медово-позитивный. Одним словом, о несбыточных проектах — либо хорошо, либо никак.

Елена Горелкина, Restate.ru