С наступающим первым марта, дорогие жильцы!

Как известно, новый Жилищный кодекс вступит в силу очень скоро — с 1 марта. ИКД уже много писал о том, какие нововведения нас ожидают. Возвращаемся к этой теме благодаря круглому столу, организованному в рамках XII Международной выставки недвижимости "ДОМЭКСПО" в Москве. Афишированная цель — делать жилье доступным. А как на самом деле?

Независимые депутаты - Галина Хованская и Оксана Дмитриева - высказались очень критично, а участники рынка недвижимости и московские чиновники - президент Российской гильдии риэлторов Елена Дранченко, заместитель руководителя Департамента жилищной политики и жилищного фонда г. Москвы Николай Федосеев - гораздо более положительно отзывались о пакете законов. Из этого нетрудно догадаться, чьи интересы защищают нововведения…

«За»

Пакет жилищных законов можно условно разделить на два основных блока. Это собственно Жилищный кодекс, регулирующий социальный жилищный фонд и условия жизни большинства населения, и ипотечное законодательство, которое касается небольшого количества людей, потенциальных покупателей жилья на рыночных условиях.

Второй блок практически всеми экспертами признан удовлетворительным. Елена Дранченко особенно довольна тем, что при подготовке пакета документов были учтены предложения заинтересованных субъектов рынка – застройщиков, риэлторов и представителей власти. В итоге она оценила ипотечный пакет как «грандиозный» шаг вперед. Единственный недостаток, отмеченный ей - отсутствие «нормального земельного рынка». По ее мнению еще следовало бы реформировать земельный кодекс. Говоря о положительных моментах, она отметила появление определенных гарантий возврата средств банкам в случае неуплаты со стороны клиента, поэтому сумма первоначального взноса и процентов по кредитам вскоре начнет снижаться. По мнению ряда аналитиков рынка, к 2010 г ставка по ипотечным кредитам может снизиться до 5-6 проц. Но пока это лишь прогнозы, а реального снижения ставок еще не произошло.

Если все сошлись на положительной оценке ипотечного пакета, один только чиновник московского правительства взялся защитить Жилищный кодекс. По мнению Николая Федосеева, отмена института «первоочередников» ничем страшным не грозит. Во-первых, отмена касается только льготников, ставших на учет после 1 марта. А во-вторых, льготникам все равно долго ждать жилья. В Москве, например, для 200 тыс. очередников ежегодно строится 7-8 тыс. квартир (в Санкт-Петербурге, соответственно - 300 тыс. и 1-2 тыс.). Значит, только нынешним московским льготникам придется ждать своей очереди около 10 лет. Обычным очередникам – еще дольше. По этой логике, вообще лучше отменить очереди, раз все равно ждать долго…

За свое высказывание насчет отмены права на приватизации для будущих получателей «социального жилья» его можно наградить пальмой цинизма. Эта проблема особенно касается жильцов аварийных домов и общежитий, которые получат квартиры после 1 марта, и уже не смогут их приватизировать. По словам Николая Федосеева, эти люди, как правило, «малообеспеченные, и даже неимущие, а поэтому содержать собственное имущество им будет тяжело».

Ведь, как известно, «иметь жилье в собственности — это бремя, а не счастье». Надо платить налоги, страховать квартиру и т.п. А после того, как к 2007 г. все россияне окончательно решат для себя, становиться собственником квартиры или нет, владельцам жилья придется раскошеливаться «по-полной». Приватизированную квартиру нужно страховать, платить налоги не только на жилплощадь, но и на землю, если это частный дом, так что одной лишь 100-проц выплатой коммунальных услуг отделаться не удастся. Оплачивать придется также содержание общих площадей, капитальный ремонт здания. Так что чиновник советует малоимущим гражданам, наоборот, «расприватизировать» квартиру, передать ей государству, умалчивая о том, что проще будет их выселить в таком случае.

«Против»

Депутаты высказали противоположенную точку зрения.

В частности, депутат Госдумы Галина Хованская отметила, что новые законы существенно ущемляют интересы тех, кто имел первоочередное право на получение жилья. Это, в первую очередь, федеральные льготники – ветераны, инвалиды, чернобыльцы. Говоря простым языком, им предлагается практически монетизация этого права. То есть, вместо квартиры по социальным нормам, гарантированной с большей скоростью, чем в общей очереди, дадут деньги. Но какие это будут деньги? Правительство гарантирует лишь сумму из расчета 17 500 руб за кв м жилья. В то же время известно, что, к примеру, самое дешевое жилье в Москве уже давно стоит дороже, чем 30 000 руб за кв м, отмечает Г.Хованская. Кто будет доплачивать разницу? Конечно, местные бюджеты. Но если Москва еще сможет справиться с этой ситуацией, то в регионах дела обстоят гораздо хуже. Получится, что люди в своем регионе, в зависимости от местных цен на жилье, смогут купить квартиру меньшей площади, чем это предусмотрено стандартами данного региона.

Единых федеральных норм на предоставления жилья сейчас не существует, все отдается на откуп муниципалитетам, которые от недостатка средств будут стремиться установить планку как можно ниже. Вся эта ситуация вступает в противоречие со ст 19 Конституции РФ, где говорится, что реализация права граждан, в том числе, и на жилище, не зависит от места жительства.

Аналогичная ситуация и с теми, кто живет в помещениях, не подлежащих приватизации – аварийных, служебных домах, общежитиях и пр. Если они после 1 марта 2005 г. получат собственное жилье, то не смогут его приватизировать иначе, как за полную рыночную стоимость. Это, по мнению депутата, может стать основанием для обращения в Конституционный суд, поскольку новый закон нарушает право тех, кто вселялся в общежития в надежде на получение через 15-20 лет собственного жилья, которое можно будет получить в собственность.

Г.Хованская еще обратила внимание на положение больных тяжелой формой астмы, сердечно-сосудистыми заболеваниями, сахарным диабетом в тяжелой форме, которые встанут в общую очередь на получение квартиры. Многие из этих граждан могут просто не дожить до получения заветной квартиры. Как заявила Г.Хованская, пришлось бороться даже за то, чтобы право на получение внеочередного жилья было сохранено за детьми-сиротами.

По мнению депутата, в данной ситуации необходимо, во-первых, установить единый минимум при предоставлении жилья, ниже которого опускаться нельзя. То же касается и определения, кого следует считать малоимущим. С 1 марта Жилищный кодекс уже вступает в силу, а во многих регионах "критерий бедности" еще даже не обсуждался. Центр должен принять в этом участие и установить стандарт с учетом финансового положения регионов.

Сейчас же, по мнению Г.Хованской, жилищное законодательство представляет собой «полуфабрикат, несъедобный для многих граждан России». Эта ситуация может спровоцировать резко негативную реакцию населения. Поскольку негативные последствия реформы станут очевидны не сразу, волна протестов не будет спонтанной, как в случае с монетизацией льгот, однако может затмить ее своим размахом, считает депутат.

Оксана Дмитриева в основном согласилась с оценкой коллеги по Госдуме. При этом она не считает, что отмена предоставления  бесплатного жилья вызовет социальный «бунт», поскольку уже сейчас очень небольшая часть населения пользуется этой возможностью. Зато она указала на другие болезненные проблемы. Это, во-первых, повышение административных (отсюда и финансовых) препятствий для перепланировки или переустройства квартиры. Во-вторых, это упрощение процедуры изъятия жилья для «муниципальных и государственных нужд».

При этом закон никак не определяет эти термины, а цена выкупа жилья государством - абстрактно «рыночная цена». Наконец, О.Дмитриева еще обратила внимание на спекулятивное пространство, которое открывает новый ЖК перед местной властью и будущими приватизированными ЖЭК, ДЭЗ и прочими эксплуатирующими предприятиями.

Реформа рынка обслуживания жилья тоже стартует 1 марта. И Оксана Дмитриева прогнозирует, что в связи с переходом на частное управление жильем стоимость услуг ЖКХ вырастет на 50%. По ее мнению, качество услуг не улучшится, поскольку обслуживать дома в основном будут старые ЖЭКИ, переименованные в акционерные общества, но цены возрастут в связи с большими затратами на новые структуры управления.

По новому закону все отношений между собственником жилья и управляющей компанией будет определяться через создание ТСЖ. Но, Дмитриева уверена, что за столь короткий срок невозможно создать столько ТСЖ, поэтому определять эксплуатирующую компанию будут местные чиновники, которые будут распределять рынок между выборочными компаниями-монополистами. По ее словам «дележ пирога» уже начался.

Карин Клеман