Миф о супергородах

В недавно вышедшей нашумевшей статье «Супергорода» экономисты Джозеф Джиурко, Кристофер Майер и Тодд Синай утверждают, что в подобных городах высокого статуса (не только в Лондоне, Париже и Нью-Йорке, но и в таких городах, как Филадельфия и Сан-Диего) обнаруживается «постоянно расширяющийся разрыв в стоимости жилья» по сравнению с другими городами. По сути авторы хотят этим сказать, что жилищный бум в таких городах может продолжаться бесконечно.
Любое подобное утверждение неизбежно привлекает к себе внимание. Как известного скептика в отношении бума цен на жилье, меня в последнее время несколько раз приглашали поучаствовать в дебатах то с одним, то с другим из этих авторов.
Многие люди считают, что теория супергородов подтверждает их предчувствия о том, что, несмотря на сегодняшнее замедление роста цен на жилье во всем мире (и в особенности в Соединенных Штатах), инвесторы могут ожидать получения огромных доходов в будущем, покупая дома в таких городах, пусть даже они и так уже довольно дороги. Но, как я говорил во время дебатов с этими авторами, если прочесть их статью внимательно и поразмыслить над данной проблемой, можно увидеть, что нет вообще никакого основания, чтобы делать подобный вывод.
Почему цены на жилье в богатейших городах должны расти бесконечно? Джиурко, Майер и Синай обосновывают свое утверждение, говоря, что данные города действительно уникальны. Они обладают лишь ограниченным количеством земли, и если допустить, что ВВП и неравенство в доходах будут расти и дальше, то всегда будет появляться все больше богатых людей, набавляющих цены в данных дефицитных городах.
Они приводят убедительные доказательства данных общеизвестных фактов. Богатые люди все чаще селятся в самых дорогих городах. Действительный ВВП растет примерно на 3% в год в развитых странах, а во многих успешных развивающихся странах в последнее время он растет еще быстрее. И, конечно же, в этих городах не появляется новой земли.
Но что данные доводы действительно означают для перспективности инвестиций в дома в супергородах?
Возьмем, к примеру, «неподвижность» земли. Хотя количество земли в любом из существующих супергородов и ограничено, во всяком случае, существует огромное количество земли там, где могут быть построены новые города. И новые города действительно строятся, что снижает «уникальность» существующих городов.
Наиболее известными примерами подобных новых крупных городов являются спроектированные столицы, обычно строящиеся вблизи географического центра страны. Сюда входят Бразилиа (50-е гг.), Канберра (10-е гг.), Исламабад (60-е гг.), Нью-Дели (10-е гг.) и Вашингтон (90-е гг. XVIII века). В каждом из данных случаев проектировщик возводил всю инфраструктуру города, чтобы сделать его полноценным и привлекательным. Очевидность успеха данных городов как правительственных и экономических центров подтверждается тем фактом, что стоимость городской цены обусловливается наличием хорошо спроектированного города. Там, где сегодня земля дешевая, в будущем она может стать очень дорогой, если, конечно, кто-нибудь примет решение спроектировать и создать там целый город.
Конечно, в таких городах редко можно встретить людей из влиятельных кругов. Частным проектировщикам крайне тяжело получить под строительство огромный участок земли без всяких ограничений. Но они часто проявляют изобретательность при превращении мелких городов в новые богатые города, находящиеся в пределах часа езды от крупных городов. Это происходит в стольких многих местах и так регулярно, что мы принимаем это как должное и редко обращаем на это внимание.
С началом промышленной революции развитие таких новых городов и правда стало центральной темой в мировой истории. Новые города растут как грибы после дождя, и люди переезжают из старых городов, возникших естественным образом. К тому же новые города часто выглядят ярче и свежее старых городов, которые многие считают запутанными и разрушающимися.
Может ли жилье в огромном городе значительно превзойти другую недвижимость в качестве долговременной инвестиции? Ответ: вовсе нет.
С 1950 по 2000 год цены в городах, которые Джиурко, Майер и Синай называют супергородами, росли в основном не более чем на 1—2% быстрее по сравнению с ценами в городах средних размеров, но даже и эта разница объясняется, скорее всего, увеличением площади и ростом качества домов.
Согласно банковскому индексу Колдуэлла сравнения цен на жилье, сравнивающему цену стандартного дома с четырьмя спальнями площадью 670 квадратных метров в разных городах, самым дорогим городом в США является Беверли Хиллз (легендарный город кинозвезд). Стандартный дом здесь в 4,25 раза дороже, чем в городе США средних размеров. Если предположить, что относительная цена выросла в четыре раза в течение ста лет, то доход от инвестиций составит лишь 1,5% в год — это навряд ли та прибыльность, которую ожидают торговцы недвижимостью.
И, наконец, как заметили сами же Джиурко, Майер и Синай, даже эти небольшие долговременные различия между городами в стоимости жилья часто компенсируются более низким соотношением цены аренды и продажи в супергородах. Норма прибыли для инвестора — это сумма темпа роста цен и соотношения цены аренды и продажи, поэтому низкое соотношение цены аренды и продажи снижает преимущества быстрого роста цен.
Внимание населения к теории «супергородов» во многом объясняется психологией жилищного бума, который мы уже некоторое время наблюдаем, а также тенденцией принимать желаемое за действительное. Людям хочется верить в то, что бум будет продолжаться, и что их инвестиции в свой любимый город являются поэтому чем-то особенным и замечательным. Но не существует никакой реальной причины, чтобы вкладывать бешеные деньги в супергорода. Напротив, существует множество причин, чтобы опасаться подобных инвестиций.

Роберт Дж.Шиллер, профессор экономики Йельского университета

Project Syndicate, 2007, специально для «Эхо»