Путеводитель по лабиринту ЖКХ

Каждый из нас много раз произносил эти три буквы – ЖКХ. Но каждый ли из нас знает, что за ними скрывается? Чтобы до конца ответить на этот вопрос, я решила обратиться к различным специалистам. Авторитетные люди рассказывали мне о сложной структуре жилищно-коммунального хозяйства, о ее изменении в связи с реформой, и делились наболевшими проблемами в области ЖКХ. Все, о чем я узнала, будет изложено в данной статье, а также в нескольких последующих статьях в этом же разделе.

Статистика впечатляет

Органы государственной статистики сообщают нам, что жилищно-коммунальные услуги населению Свердловской области оказывают почти 1800 предприятий и организаций с численностью около 100 тысяч человек работающих. В их ведении находится около 90 тысяч квадратных метров общей площади жилого фонда, более 3 тысяч котельных и центральных тепловых пунктов, свыше 30 тысяч километров тепло-, водо- и газопроводных сетей. Степень износа коммунальной инфраструктуры превышает 60%.

Статистика хоть и точная наука, но количество предприятий ЖКХ в Свердловской области постоянно ставится под сомнение. Представляю вам первого нашего эксперта: Георгий Александрович Резвов, главный специалист Министерства строительства и ЖКХ Свердловской области, начальник отдела эксплуатации, развития и реформирования. Несмотря на предлагаемую статистикой цифру 1800, в Министерстве считают, что предприятий ЖКХ в нашей значительно меньше. Как говорит Георгий Резвов, в 1800 включали различные службы быта, ритуальные услуги и тому подобное. Когда в Министерстве разобрались, что и к чему относится, оказалось, что непосредственно жилищно-коммунальные услуги населению оказывают лишь 1200 предприятий из 1800. Формально разделение между ЖКХ и «бытовиками» произошло, однако совместный праздник продолжает отмечаться - День жилищно-коммунального хозяйства и бытового обслуживания.

Если говорить о количестве предприятий ЖКХ в целом, то оно более или менее определено. Сколько же точно частных организаций, оказывающих жилищно-коммунальные услуги населению области, – никто не берется подсчитывать. Особенно это сложно сделать после вступления в силу нового жилищного кодекса. По мнению Георгия Александровича, «частников» у нас в области около шестисот. Несколько иную цифру сообщает нам второй эксперт. Представляю вам его: Шкрыкин Владимир Николаевич, генеральный директор ЗАО «СТКС - Энергосбережение», исполнительный директор «Союз предприятий жилищно-коммунального комплекса Свердловской области «Облжилкоммунсоюз». По данным Владимира Шкрыкина на начало января 2005 года в Свердловской области существовало 250 частных организаций. «Как правило, - отмечает Владимир Николаевич, - частные предприятия создаются не как целый жилищно-коммунальный комплекс, а как отдельные коммерческие подразделения. Например, вывоз мусора, водоснабжение и тому подобное.

Частный бизнес в «коммунальном» поле

До недавнего времени в ЖКХ сохранялось преобладание административных рычагов регулирования. Управление объектами жилищно-коммунального назначения осуществлялось в основном государственными и муниципальными предприятиями на правах хозяйственного ведения. Ныне же в сфере ЖКХ происходят процессы, которые пусть медленно, но неуклонно, ведут к кардинальным изменениям механизмов управления отраслью. Демонополизация и развитие конкуренции привели к значительному росту и размножению, а также быстрому «созреванию» частных предприятий ЖКХ на «коммунальном» поле. Зачастую сегодня муниципальные организации переходят в руки акционеров и становятся частными компаниями. Реальные «плоды» подобных «мутаций» в организме отрасли мы ощутим со временем. Сейчас же между политиками и экономистами идут дискуссии о благотворности влияния частного бизнеса на эффективность работы ЖКХ в целом. А в целом она у нас такая: по данным Росстата, в 2004 году лишь треть коммунальных предприятий области были прибыльными, сумма же убытков остальных предприятий оценивается в 1,5 млрд. рублей. На вопрос «что делать?» наш третий эксперт - Б. И. Процык, заместитель министра строительства и ЖКХ Свердловской области – дает однозначный ответ: нужны инвестиции, чтобы отрасль развивать и модернизировать, а не работать в режиме аварийно-восстановительных мероприятий. У предприятий ЖКХ остается синдром привычных ожиданий бюджетного финансирования и помощи. Поэтому отрасли надо смелее освобождаться от предприятий, которые не видят себя в рынке, не могут предоставлять качественные услуги и вырабатывать позитивную стратегию развития. Подсчитано, только для того, чтобы ЖКХ области функционировало в стабильном эксплуатационном режиме, требуется как минимум 53 миллиарда рублей. Эти средства надо зарабатывать, сегодня работать по-старому уже нельзя.

Говоря о заслугах «частников», сообщим: в 2004 году в Свердловской области частные компании инвестировали в модернизацию ЖКХ более 300 млн рублей. Так, в городе Первоуральске, Нижнетурьинском районе и ряде других территорий региона, где реализуется проект компании «Свердловские коммунальные системы», собираемость платежей с населения составляет почти 100%. Как видим, эффективность на высоте.

Приведем точку зрения следующего нашего эксперта - Константина Яковлевича Крынина, заместителя главы Екатеринбурга - по вопросу привлечения частного бизнеса в отрасль ЖКХ: переход предприятий ЖКХ на частную основу – это сегодня не самоцель, а осознанная необходимость. Практика подтверждает – там, где есть частный бизнес, отрасль работает наиболее эффективно. В то же время население неохотно идет на эксперименты, боится вступать в какие-то новые и пока непонятные для него отношения. Это тормозит процесс реформирования.

Как мы видим, позиции «областников» и «муниципалов» едины и однозначны. Они для себя уже приняли эти новые рыночные отношения в сфере ЖКХ. Для нас же, потребителей, – подобный механизм - это действительно нечто новое и неизвестное. Однако смею надеяться, что с развитием частного бизнеса повысится и качество предоставляемых услуг.

Интересно было узнать о позиции государства по вопросу привлечения частного бизнеса в отрасль ЖКХ. Она не так уж однозначна. Представляю вам еще одного эксперта – Юрий Тыртышов, заместитель руководителя Федерального агентства по строительству и ЖКХ. По мнению Юрия Тыртышова, с одной стороны, благодаря отказу от плановой убыточности и зависимости предприятий от бюджетных дотаций усиливается инвестиционная привлекательность сектора жилищно-коммунальных услуг. С другой стороны, всему должен быть предел: четверть от всех предприятий на рынке услуг ЖКХ должна оставаться в муниципальной собственности. Тем самым удастся сохранить реальную конкурентную среду и избежать смены полной муниципальной монополии на полную частную монополию в отрасли.

Вы скажете, это не так уж важно – частная или муниципальная организация – кто оказывает нам услуги, эта борьба мнений и капитала по ту сторону баррикады. А как же мы, жители? – спросите вы. Где наше место в этой системе? Где наши права? Отвечаю.

А ты уже осознал, что ты – собственник?

Начнем с того, что у большинства из нас квартиры приватизированные. Процент приватизации по Свердловской области и России в целом составляет 70%. Однако ситуация складывается такая: человек, приватизировавший квартиру, считает, что приобрел права и не несет никакой ответственности. В этом состоит глубочайшее заблуждение. Гражданский кодекс еще в начале 90-х четко все определил.

Большинство из нас сделало свое жилье собственностью. Но, став хозяином квартиры, комнаты, мы до сих пор не научились обращаться со своим имуществом. За примерами далеко ходить не надо, достаточно лишь заглянуть в подъезд любого многоквартирного дома, чтобы увидеть до боли знакомую картину: стены с облупившейся штукатуркой, темный и грязный лифт, выбитые стекла лестничной площадки и незакрывающиеся входные двери...Мы сталкиваемся с этим каждый день и даже не подозреваем, что эти облезшие стены и грязный лифт и необустроенный подвал – тоже наша собственность. Ведь приватизировав квартиру, мы автоматически взяли в долевую собственность часть крыши, чердака, стояка, подвала.

Как говорит Георгий Резвов, главный специалист Министерства строительства и ЖКХ Свердловской области, прежде всего собственник должен осознать, что он – собственник. Именно с этой целью Министерство осуществляет целую программу по пропаганде: выступления по радио, телевидению, визиты в администрации округов и муниципальных образований области. Частная собственность всегда требует заботы о себе, в этом и состоят обязанности любого собственника. А если ты не хочешь заниматься своей собственностью, - как считает господин Резвов, - то деприватизируй квартиру. Не может собственность быть таким подарком, который приносит только одну радость. Раз ты владеешь, распоряжаешься, то и несешь ответственность. А если учесть, что ты живешь в коллективе, то ответственность твоя возрастает: ты не должен своими действиями нанести вреда соседям. Георгий Александрович подчеркивает, что государство нас не бросает, а лишь предоставляет свободу действий со своей собственностью. Но наш советский менталитет – мы привыкли, что о нас позаботится государство, – делает нас ленивыми.

В стратегический план развития Екатеринбурга вошел проект «Хозяин дома (территории)», направленный на воспитание у жителей города чувства ответственности за свой подъезд, придомовую территорию и за все, что на ней находится. Проблема эта действительно актуальна, потому что именно нехозяйское поведение – от неоплаты потребленных услуг до вандализма в отношении внутридомового оборудования - один из главных факторов ухудшения состояния жилого фонда.

Интересная и парадоксальная ситуация складывается в системе управления ЖКХ: сегодня муниципалитеты продолжают отвечать за состояние имущества, которое им фактически не принадлежит (жилье на 70% приватизировано). То есть, не имея на то законных оснований и надлежащего ресурсного обеспечения. Не может быть ничего хуже для любой управленческой системы, нежели необеспеченная ресурсами ответственность. Низкая эффективность работы сегодняшнего муниципального жилищного хозяйства – лучшее доказательство этой нестыковки. Именно поэтому встала задача реформирования, прежде всего, системы управления жилищным фондом в сторону развития рыночных механизмов и изменения социальной ответственности населения. Как сообщил Георгий Резвов, со следующего года муниципалитет будет ответственен только за «свое» имущество – неприватизированные квартиры.

Итак, в структуре ЖКХ по новому жилищному кодексу те из нас, кто приватизировал квартиру (комнату), занимают ключевое и ответственное место, именуемое собственником. Что должно измениться на деле? А изменится то, что вы станете не только потребителем, но и в некотором смысле управленцем.

Напомним, что Федеральным законом РФ от 29 декабря 2004 г. № 189-Ф3 «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» установлен срок его введения в действие – с 1 марта 2005 года. Однако государство предусмотрело период адаптации населения, определив его сроком в 1 год, т.е. до 1 марта 2006 года. Это время дается собственникам для того, чтобы они определились со способом управления. От этого будет зависеть структура жилищно-коммунального хозяйства. Рассмотрим какой есть выбор.

Глава 6, ст. 44 ЖК (Жилищного кодекса), определяет в качестве органов управления многоквартирным домом общее собрание собственников помещений в таком доме: регламентирует механизмы проведения, полномочий общего собрания и предусматривает возможность принятия решений общего собрания в форме заочного голосования.

Наибольшее количество проблемных моментов, на мой взгляд, содержится в разделе VIII ЖК «Управление многоквартирными домами». Данный раздел, ст. 161, приводит способы управления, которые собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать на общем собрании:

-         непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

-         управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

-         управление управляющей организацией.

Самым непонятным в реальном исполнении является первый способ – непосредственное управление собственниками (ст. 161 и 164 ЖК). Это значит, что вы лично сами выбираете компанию, услугами которой хотите пользоваться (например, ЗАО РЭМП того или иного района (аббревиатуры расшифруем чуть ниже)). Обращаетесь в данную компанию лично, оговариваете ряд предоставляемых услуг, заключаете договор. Но не так это просто как кажется. Тем более что грамотное заключение договоров на поставку коммунальных услуг от своего имени с коммунальными предприятиями не под силу большому количеству собственников в многоквартирных домах. Да и работать напрямую с населением готовы не все коммунальные предприятия.

Что же касается созыва общего собрания собственников жилья, то вызывает сомнение возможность такового. Реально собрать домовладельцев очень сложно. В современном мире люди все чаще живут в своем мирке, не обременяясь идеологией коллективизма. Опыт созыва общих собраний имеется у современных ТСЖ (товарищество собственников жилья). Например, в городе Екатеринбурге есть крупное ТСЖ «Прибрежный», которое включает в себя 600 квартир. Все решения по ТСЖ – выборы правления, перевыборы председателя, утверждение бюджета – должны приниматься только на общем собрании жильцов. На собрании в идеале должно присутствовать как минимум по одному представителю от каждой квартиры – значит, 600 жильцов. В худшем случае, две трети от этого количества – 400 человек. А приходит порой не больше 40-50. Обеспечить кворум такого собрания, получить неоспоримое количество голосов, необходимое для нормальной деятельности управляющей организации невозможно. И как говорит председатель ТСЖ «Прибрежный» Юрий Дубина, приходится работать с каждым собственником индивидуально, разговаривать, убеждать, составлять опросные листы, разносить их по квартирам, потом собирать, обрабатывать информацию.

Реформа ЖКХ имеет позитивное направление, но изменить законодательство намного легче и быстрее, чем изменить привычную жизнь и сознание людей.

Магия букв

Допустим, вы все-таки определяетесь (может быть даже коллективно, с соседями) с выбором управляющей организации. Чтобы не потеряться в многочисленных и похожих аббревиатурах отрасли жилищно-коммунального хозяйства, предлагаем вам в помощь их расшифровку.

ЖКХ – жилищно-коммунальное хозяйство,

ПТО ЖКХ – производственно-техническое объединение ЖКХ,

МП  – муниципальное предприятие,

МУП – муниципальное унитарное предприятие,

ЕМУП – екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие,

РЭМП – ремонтно-эксплуатационное предприятие (буква «М» сейчас не расшифровывается, т.к. частные компании сохраняют название РЭМП, но не являются уже муниципальными)

ГУЖКХ – городское управление ЖКХ,

АО – акционерное общество, (ЗАО – закрытое АО),

ООО – общество с ограниченной  ответственностью

ПЖРТ - производственный жилищно-ремонтный  трест,

ТСЖ – товарищество собственников жилья,

ЖСК – жилищно-строительный кооператив,

ДЕЗ, СЕЗ  – дирекция (служба) единого заказчика.

Каким образом все эти сокращения связаны между собой на деле? Рассмотрим это на примере города Екатеринбурга.

МУП - это вообще ничего не обозначающая по профилю деятельности форма предприятия. Например, в Ленинском районе действует ЗАО «РЭМП», а в другом районе города - МУП «РЭМП». Что ЗАО, что МУП – коммерческая организация, но МУП принадлежит городу, т.е. муниципальная, а ЗАО – частная. Все остальное ничем практически не отличается.

Вообще, для жилищных организаций на территории города существует несколько стандартных названий: РЭМП, ПЖРТ (производственный жилищно-ремонтный трест) и др. РЭМП раньше было муниципальным предприятием. Сегодня акционерные общества, купившие их, сохраняют аббревиатуру, но букву «М» не расшифровывают. ПЖРТ сейчас в некоторых районах существуют как МУПы (муниципальные унитарные предприятия). Есть несколько муниципальных организаций с теми же функциями: МУ УЖКХ района (иногда в скобках добавляется слово «заказчика»). Это учреждение функционирует наряду с РЭМПом. Отметим, что ЗАО «РЭМП» в Екатеринбурге два -  в Ленинском и Железнодорожном районах. В Верх-Исетском районе функционирует ПЖРТ. В пяти районах города (Чкаловском, Орджоникидзевском, Октябрьском, Кировском, Верх-Исетском) существуют МУ УЖКХ. То есть в Верх-Исетском районе половина жилищного фонда управляется МУ УЖКХ, другая половина – ПЖРТ.

В областном Министерстве такое разнообразие названий предприятий ЖКХ объясняют фантазией руководства и учредителей. Как философски заметил Георгий Резвов, грибы в лесу все имеют разные названия. Но важно, что все они съедобные. Так и в сфере ЖКХ. Есть предприятия жилищно-коммунального хозяйства: РЭМПы, ПЖРТ, МУПы и т.д. Как угодно их назови, они предоставляют населению либо жилищные услуги, либо коммунальные, либо в комплексе и те и другие. В городе Екатеринбурге многие предприятия переименовали в ЕМУПы (Екатеринбургское муниципальное унитарное предприятие). При этом ЕМУПы остались со старыми названиями: например, ЕМУП «Ленинский РЭМП». Появляются и такие названия как «Родомир», «Энергия» и т.д. Название роли не играет, важно, чтобы эти предприятия своевременно поставляли качественные  жилищно-коммунальные услуги.

Живой образ

Давайте разберемся, какие услуги бывают, и кто их предоставляет. В статистике существуют классификаторы, относящие разные виды деятельности к тем или иным отраслям. В городе Екатеринбурге большая составляющая - службы по содержанию жилья. Следующая составляющая - управляющие и эксплуатирующие жилищные организации. Их чуть больше тридцати в муниципальном образовании «город Екатеринбург».

Помимо перечисленного у нас имеется несколько сотен самоуправляемых автономных единиц, так  называемых ТСЖ и ЖСК (расшифровку см. выше). Они работают совершенно автономно.

Как известно, товарищество собственников жилья (ТСЖ) – это некоммерческая форма объединения домовладельцев для совместного управления и обеспечения эксплуатации комплекса недвижимого имущества в многоквартирном доме, а также для владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом. В Екатеринбурге в настоящее время действуют 550 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов.

Итак, вышеперечисленное представляет собой жилищную часть ЖКХ. Есть коммунальная часть ЖКХ: электроснабжение, горячее и холодное водоснабжение, водоотведение или канализование, газоснабжение и отопление. Ритуальное хозяйство по классификации тоже относится к сфере жилищно-коммунального. Так выглядит ЖКХ города. В очень тесной связи с ним находится благоустройство города: дороги, парки, скверы, система вывоза и утилизации отходов. Последний пункт не входит в управленческую структуру ЖКХ. Вывоз мусора потребляется ЖКХ, ЖКХ – один из основных потребителей этой отрасли.

К жилищным услугам относится содержание и ремонт жилья (текущий и капитальный). К коммунальным – тепло, газ, электричество. Ближе всего к собственнику (или ТСЖ) находится организация по содержанию жилья. Она потребляет услуги «коммунальщиков», «благоустройщиков» и «мусорщиков».

Наиболее проблемной часть на сегодня, как отмечают эксперты, является жилье. Потому что коммунальные услуги худо-бедно сегодня оказываются. А вот содержание жилья оставляет желать лучшего, и в том числе вывоз мусора с контейнеров (это тоже содержание жилья). Однако надо запомнить, что жилищные услуги «работают» только на контейнерной площадке. Условно говоря, когда мусор сдан в мусоровоз, это уже забота не «жилищников». А когда мусор оказался на полигоне – это уже забота ведомства благоустройства. Там происходит этап утилизации. Нельзя не посетовать, что именно этот этап - один из самых напрягающих экологических факторов. Граждане города, можно сказать, этого не ощущают ежедневно. Но в макропоказателях городской среды утилизация отходов - момент еще более болезненный, чем организация содержания жилья. Потому что содержание жилья во многом зависит от собственника. Внутри каждой квартиры есть свой хозяин, который, так или иначе, занимается экологическим обустройством своего жилья. В зависимости от наличия средств, он вполне может создать себе комфортную среду, даже в условиях неблагоприятного обслуживания дома в целом. Ситуация складывается такая: человек может быть недоволен качеством уборки его подъезда, содержанием каких-то участков сетей (например, труба течет), а о полигонах с мусором даже и не думать. Несмотря на то, что это, хоть и отдаленный, но накапливающийся, опасный эффект.

Возвращаясь к структуре работы жилищно-коммунального хозяйства, сообщим для справки следующее. Если выбранное вами предприятие ЖКХ - муниципальное, то все, что имеется во владении этого предприятия (техника, средства уборки, инструмент и другое имущество), - тоже принадлежит муниципалитету. Если же вы отдали свое жилье в управление частной компании, то знайте, что она использует собственные средства и технику, полностью ими распоряжаясь и поддерживая в рабочем состоянии, тогда как муниципальные службы ЖКХ лишь арендуют данную Администрацией муниципальную собственность. Иногда, правда, в связи с проведением специальных конкурсов, муниципалитет сам решает, кому предоставлять свое имущество: либо муниципальным предприятиям, либо по конкурсу – тому, кто победит. А это может быть и частная компания.

Смею надеяться, что вы теперь точно знаете, на что обращать внимание при выборе управляющей организации и к кому идти с жалобой по поводу мусора во дворе.

Елена Юргина
ИАА "Информ-Экология"