Управлять воздухом

К началу 2007 года все собственники квартир должны определиться с тем, кто станет управлять их домом. Поначалу это нужно было сделать до 1 января этого года, но россияне не проявили активности и до сих пор не определились. Что, собственно, не особо удивительно. Большинство не вполне понимают смысл этой реформы. «Сегодняшняя Газета» попыталась посмотреть на проблему с точки зрения обычного красноярца. Чем выгодна людям такая реформа? Что она даст жильцам многоквартирных домов, а что отберет у них?

Зачем нужна реформа, в принципе, понятно любому красноярцу. Жилищно-коммунальное хозяйство убыточно, хотя объяснимых причин этому нет. Жилищные и коммунальные услуги востребованы всегда. Их даже можно отнести к предметам первой необходимости. Ведь мало кто может обойтись без света и тепла, без воды и услуг слесаря. А то, на что у людей есть постоянный спрос, убыточным быть не может.

Такого быть не может?

Проблема в том, что услуги предоставляются на низком уровне. И пока жилищное хозяйство будет находиться в ведении муниципалитета, то есть у людей не будет выбора, кому заплатить деньги за предоставленные услуги, то и стимула улучшать их тоже не будет.

Такая постановка вопроса понятна даже мне — человеку, мало что смыслящему в коммуналке. Но и люди, имеющие опыт ведения домашнего хозяйства гораздо больший, не могут понять: ну хотят что-то изменить, а нам-то что делать?

Организация «Открытая Россия» планирует проводить просветительские семинары именно для тех, кто не знает, что делать, но кому судьба их дома небезразлична. Цель таких семинаров — помочь жильцам принять правильное решение. Проводиться же они будут в несколько этапов. Сначала жильцов познакомят с тем, что предложено, расскажут, какие преимущества у каждого способа управления.

Одна из лекторов семинара — Ольга Викторовна Ронжина, старший преподаватель кафедры социального права Красноярского государственного университета.

- Деньги, которые крутятся в коммунальной сфере, нередко равны бюджету города, — говорит она. — Услуги низкого качества, деньги используются неразумно, хозяйство приходит в упадок. В текущий и капитальный ремонт деньги не вкладываются.

Реформа в доме начинается с собрания собственников квартир. Как правило, проводят их представители ЖЭКов. Хотя такого быть не должно. Ведь таким образом они подталкивают жильцов выбрать управляющей компанией ту, которая и заведовала домом. Но при этом не всегда ее работа была эффективной. При администрации Красноярска создан специальный штат инспекторов, в обязанности которых входит проведение собраний.

Что должны изменить жильцы в управлении своим домом? Поменять что-либо в коммунальном хозяйстве вряд ли удастся. Вода, газ, свет, тепло у нас являются естественной монополией. А вот в сфере жилищного хозяйства — обслуживания многоквартирных домов — есть где развернуться. Кто будет содержать лифтовое хозяйство, убирать территорию, замазывать швы, наводить порядок на чердаке, счищать с крыши снег, делать плановый и капитальный ремонт, заключать договоры со сварщиками, слесарями и другими работниками? Работы много. Жильцам же предстоит решить, кому доверить заботы о доме.

Первый вариант, самый удобный для жильцов многоквартирных домов, — выбрать управляющую компанию. Они заключат с ней договор на обслуживание дома и передоверят все свои заботы. Компания рассчитывает оплату, в которую войдут расходы на управление домом. В этом случае задача жильцов — не ошибиться и выбрать хорошую управляющую компанию. На семинаре помогут разобраться, как это сделать.

Товарищество собственников жилья или жилищный кооператив на практике вряд ли могут обойтись без помощи управляющей компании. Жильцы выбирают правление своего кооператива, которое в свою очередь выбирает председателя. Председатель может вести дела от имени жильцов. Но он должен быть обязательно собственником квартиры этого дома. «А теперь помечтаем, чтобы в нашем доме оказался собственник, который бы обладал хорошим опытом в сфере управления да еще захотел этим заниматься», — говорит Ольга Викторовна. Вероятность минимальна. В Красноярске пока есть только один такой человек — Валерий Николаевич Демидов из ТСЖ «Бригантина», которое совмещает в себе функции товарищества собственников жилья и управляющей компании. А все благодаря тому, что Демидов по образованию инженер.

Всем же остальным ТСЖ придется выбирать в помощь управляющую компанию. Поправка на то, что председатель ТСЖ может быть человеком со стороны, решила бы многие проблемы. Тогда оно могло бы нанять на работу человека, который разбирается во всех вопросах. Он мог бы без помощи управляющей компании рассчитывать затраты и нанимать рабочих для оказания услуг.

Есть еще способ непосредственного управления жилым домом. Жильцы сами осуществляют управление и предоставляют часть услуг. Они сами заключают договоры с коммунальными предприятиями, которые окажут им услуги, сами решают, что один из них будет крышу латать, другой сосульки сбивать, третий в подвале убираться.

- Некоторые считают, что это не реально, — говорит Ольга Викторовна. — На самом деле эта форма появилась в законодательстве для небольших жилых домов из 2–4 квартир.

Зачем жильцам такого дома нужна управляющая компания, когда им легче договориться между собой.

Палка о двух концах

Все общие площади дома — подвал, чердак, лестницы — являются общей собственностью жильцов. Каждому из них приходится доля в зависимости от размера квартиры. Правда, это вовсе не значит, что один жилец владеет половиной лестничной клетки, а другой — углом на чердаке. Эта собственность абстрактная. Ее невозможно продать отдельно от квартиры, она прикреплена к жилплощади. Но жильцы вместе могут ею распоряжаться: сдавать подвал или реконструировать чердак.

Раньше дома находились на балансе, и жильцы не решали вопрос этой совместной собственности. Сегодня многие из них недовольны ранее принятыми решениями. Так, в организацию «Открытая Россия» обратились со своей проблемой жильцы одного из домов на улице Парижской коммуны — часть подвала их дома продана.

Они выяснили, что дом стоит на балансе, поэтому муниципалитет (так как управление домом и в том числе общими площадями находилось в его ведении) решил, что имеет право продать подвал. Сейчас, правда, доказать недействительность сделки сложно, но у всех остальных жильцов есть право самостоятельно распоряжаться такими площадями. И никто другой за них это не сделает.

Произойти это может лишь в одном случае: если большая часть квартир дома неприватизирована. И муниципалитет предоставляет их по договору социального найма. Тогда на собрании жильцов эти квартиры будут представлены муниципалитетом, который большинством голосов может повлиять на судьбу общих помещений. Хотя даже в этом случае он не может отобрать у собственников квартир их прибыли от этой сделки.

Минус

Есть негативный момент в том, что жильцы домов становятся самостоятельными в решении многих жилищных проблем. Раньше в квитанции был пункт, касающийся капитального и планового ремонта. Деньги, которые собирались, шли на ремонт того дома, очередь которого подходила. Те, кто успел получить эту услугу, оказывались в выигрыше. Остальным же приходилось заново копить деньги. Заботы о ремонте дома теперь тоже передаются жильцам, которые решают, сколько денег они будут ежемесячно собирать на покраску подъездов, ремонт крыши, капитальный ремонт здания, если таковой требуется.

***

Деталь

На самом деле собственникам квартир принадлежит только воздух этих квартир. Так как даже стены и перекрытия являются общей собственностью.

***

Уже было

Так популярные несколько лет назад кондоминиумы по своей сути и есть товарищества собственников жилья. Просто заморское слово решили не употреблять, а заменить его аббревиатурой — ТСЖ. Суть от этого не изменилась. А значит, уже сегодня можно на примере домов, в которых эта система была применена, посмотреть на результат. Виталий живет в доме, в котором жильцы организовали ТСЖ сразу при сдаче квартир. «В подъездах чисто, плата за некоторые услуги меньше», — говорит он. 

Ирина Голова