10 способов приобрести квартиру

На сегодняшний день более половины жителей Красноярского края нуждаются в получении квартир или улучшении жилищных условий. Кто-то ждет помощи государства, кто-то пытается скопить на квартиру своими силами. Как заполучить квадратные метры в собственность, при этом сэкономить и не попасть в руки мошенников, узнал наш корреспондент.

С Севера на Юг

Наиболее востребована в нашем регионе программа «Север на Юг». Красноярский край традиционно считается «материком» для переселения жителей с северных территорий. Однако денег на переезд крайне мало. За 10 лет лишь около двух с половиной тысяч семей, проживавших на Севере, осуществили свою мечту. По словам же заместителя руководителя департамента строительства и жилищно-коммунальной политики администрации края Вадима Медведева, объединение края положительно сказалось на объемах финансирования программы.

- Уже в июле мы планируем включить Таймыр и Эвенкию в краевую программу по переселению, — отметил чиновник. — В этом году на ее реализацию заложено около 40 млн. рублей краевых средств и порядка 133 млн. — федеральных. Таким образом, более трехсот семей северян обретут новое место жительства.

Правда, деньги на реализацию программы поступают несоразмерно количеству желающих. Ведь только в Таймырском автономном округе зарегистрировано более трех с половиной тысяч желающих переехать.

Из халуп в хоромы

Проблема ветхого и аварийного жилья в крае сегодня актуальна как никогда. Жителям региона необходимо более трех млн. квадратных метров общей площади жилья взамен ветхого и аварийного.

Краевая целевая программа «Строительство жилья взамен ветхого и аварийного жилищного фонда в Красноярском крае» за три последних года проблему решила частично: благоустроенным жильем обзавелись почти три тысячи человек, снесено более 60,28 тыс. квадратных метров ветхого и аварийного жилья. Однако это лишь 3% от общего объема.

В течение этого года из краевой казны выделят более 116 млн. рублей. Ожидается, что к исходу декабря будет снесено более 6 тыс. «квадратов» «не годной» для проживания площади, а введено — свыше 5 тыс. квадратных метров. Цифры, правда, не такие уж и впечатляющие. Начальник департамента градостроительства администрации Красноярска Анатолий Григоренко подтверждает невозможность быстрого решения этой проблемы.

По его словам, только в краевом центре более 400 тыс. квадратных метров (это порядка 700 домов), которые требуют сноса и переселения жителей в более обустроенное жилье. Для решения проблемы необходима сумма, сопоставимая с годовым бюджетом города. Вывод: стоит набраться терпения, главное, чтобы его хватило на то время, пока дома еще хоть как-то держатся на фундаменте.

Федеральная ипотека

Агентство ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) — структура, которая давно известна в Москве, ее учредителем является правительство Российской Федерации. В 2005 году между краевым Фондом жилищного строительства, федеральным агентством и администрацией Красноярска было подписано соглашение о сотрудничестве по развитию долгосрочного ипотечного кредитования. Агентство через фонд занимается рефинансированием ипотечных кредитов, выданных на покупку квартир. За счет собственных средств или с помощью других заемщиков фонд каждый месяц в определенном объеме выкупает эти кредиты у банков.

По словам заместителя генерального директора Красноярского краевого фонда жилищного строительства Сергея Бердоусова, в этом году фонд рассчитывает заключить до полутора тысяч ипотечных договоров на сумму более 500 млн. рублей. Для этого людям предлагаются все более доступные условия получения кредита.

Во-первых, уменьшена сумма первоначального взноса — с 30 до 10% от стоимости жилья. Во-вторых, снижена процентная ставка по кредиту. В зависимости от срока пользования кредитом (максимальный — 30 лет), а также размером первоначального взноса процентная ставка может составлять от 12 до 16 процентов. Возраст заемщика, по стандартам АИЖК, может «доходить» до 75 лет на момент погашения кредита.

Кроме того, разработчики ипотечной программы приняли решение снизить размер комиссии при оформлении договора, а также значительно увеличить максимальную сумму ипотечного кредита на человека — с 2 млн. 100 тыс. до 4 млн. рублей.

Также агентством уже в нынешнем году предусмотрено кредитование по приобретению квартир в новостройках.

***

В сделках по купле-продаже жилья доля ипотечных кредитов в нашей стране составляет не более 5%. Для сравнения: в странах Западной Европы — до 70% населения живет в домах и квартирах, купленных в кредит, в США — около 50%.

Бюджетникам — скидки

В общем, ситуация с ипотечными кредитами вполне понятна. Ипотека в крае есть и будет. Другой вопрос — кому она доступна? Если средний доход работника бюджетной сферы едва ли превышает 6.000 рублей, вряд ли он позволит себе «жить в кредит» и лишаться львиной доли своего заработка, рассчитываясь за крышу над головой.

Эту проблему призван решить краевой закон «О субсидировании процентной ставки по кредитам, привлеченным работниками бюджетной сферы Красноярского края на улучшение жилищных условий». Субсидирование процентной ставки предоставляется бюджетникам, проработавшим в этой сфере не менее года. Льгота на погашение кредита перестает действовать, если заемщик уходит из бюджетной сферы. Его возраст может достигать 40 лет (вместо 35, как было прежде).

Стоит отметить, если в семье есть ребенок — погашаться будет половина процентной ставки, если детей двое — две трети процентной ставки. В случае если семья воспитывает троих и более детей, то процентная ставка по кредиту погашается полностью.

По словам депутата Заксобрания края, председателя постоянной комиссии по финансам, бюджету и налоговой политике Валерия Семенова, внесение поправок даст возможность улучшить свои жилищные условия восьми тысячам жителей края, работающим в бюджетной сфере.

Половина квартиры — за счет города

Городская программа по предоставлению льготного жилья для работников бюджетной сферы «50 на 50» стартовала в 2000 году. Согласно ее условиям работники муниципальных учреждений, которые состоят в очереди на получение жилья, имеют возможность приобрести квартиры за 50% их стоимости на условиях рассрочки от трех до пяти лет. Остальные 50% средств выплачивает бюджет города.

Всего в течение шести лет работы программы обладателями новых квартир на льготных условиях стали 292 семьи учителей, врачей, милиционеров, работников культуры. Не такие уж, прямо скажем, великие цифры. Семье бюджетников даже половину стоимости от желанной квартиры трудно выплатить за такой небольшой промежуток времени.

Корпоративная ипотека

Чтобы получить «ипотечные скидки», жильцам не обязательно трудиться в бюджетной сфере. На одной из пресс-конференций Сергей Бердоусов отметил, что в крае действует система корпоративной ипотеки. Этой услугой уже воспользовалась Красноярская железная дорога, в скором времени корпоративный ипотечный кредит планирует получить фирма «Краскон». Как отметил Бердоусов, корпоративная ипотека возникает при решении жилищных проблем в рамках отдельно взятого предприятия или компании. Базовая программа этого вида кредитования предоставляется агентством ипотечного жилищного кредитования, и в зависимости от финансового состояния организации субсидируется либо процентная ставка по кредиту для сотрудников данной компании, либо первоначальный взнос по ипотечному договору. При этом обязательно заключается трудовой договор, в котором регламентированы все нюансы.

Для молодых семей Красноярска

В прошлом году администрация краевого центра запустила программу «Молодой красноярской семье — доступное жилье». Суть ее в том, что часть средств ипотечного кредита заемщику предоставит банк, а другую (до 60%) — городской бюджет. Причем бюджетная часть кредита будет выдана на беспроцентной основе. Таким образом, программа позволит освободить молодую семью, купившую квартиру в кредит, от необходимости выплачивать значительную часть банковского процента.

Рассчитывать на помощь могут лишь жители города — молодые семьи, в которых каждому из супругов не больше 37 лет. Стаж их работы на последнем месте не должен быть менее трех лет. Кроме того, семье надо будет подтвердить, что она нуждается в улучшении своих жилищных условий.

Для молодых семей края

Немногим более месяца прошло с момента принятия краевой программы «Обеспечение жильем молодых семей» на 2006–08 годы. Она предполагает предоставление субсидий на приобретение жилья для молодых семей в возрасте до 30 лет независимо от их места работы.

Как сообщил руководитель агентства по реализации жилищных программ администрации Красноярского края Александр Костылев, в текущем году на ее реализацию заложено 50 млн. рублей. Примечательно, что в программе может участвовать любая категория молодых семей, которые стоят в очереди как нуждающиеся в жилье. Если семья не имеет детей, краевая субсидия составит 25% от стоимости квартиры, если в семье есть хотя бы один ребенок, тогда краевые власти оплачивают 30%. При рождении ребенка, так же, как и в федеральной программе, предоставляется дополнительная субсидия — 5%.

По словам Александра Костылева, на сайте «Росстроя» объявлен тендер на участие в федеральной программе. Если Красноярский край станет участником этой программы, то семья сможет получить дополнительные субсидии в размере 10% от стоимости жилья. Цена одного квадратного метра по программе будет устанавливаться муниципалитетами, но не должна превышать среднекраевой уровень. По данным на 1 января 2006 года этот показатель составлял для края 15.160 рублей.

Облигации за квадратные метры

В 2003 году администрация Красноярска разработала программу муниципального жилищного займа, рассчитанную на 10 лет.

- Это программа, по которой человеку предоставляется возможность купить квартиру за собственные деньги, то есть накопить, — поясняет первый заместитель начальника управления экономики и планирования администрации Красноярска Вячеслав Полищук. — Муниципалитетом была предложена схема по размещению облигаций, когда люди копят деньги не на банковских вкладах, а в облигациях администрации города. Одна облигация стоит тысячу рублей, и исходя из этой суммы производится расчет, когда человек приобретает квартиру.

Кстати, приобретая облигации, люди получают сразу ряд преимуществ. Во-первых, администрация гарантирует, что все денежные средства, которые привлекаются за счет размещения облигаций, будут направлены на строительство жилья. Однако это вовсе не означает, что каждая облигация привязана к какому-то конкретному квадратному метру, — они обеспечены жильем в целом, по сумме.

Второй существенный плюс, то, что квартиры строит и администрация. Используя все законные рыночные механизмы для того, чтобы цена на жилье была максимально низкая. В среднем цена квартир по этой программе на 20–25% ниже рыночной.

И третье: облигация — доходная ценная бумага, по которой начисляются проценты, причем выше, чем в банках. При этом процентные доходы по ценным бумагам не облагаются подоходным налогом. В принципе, человек может и не покупать квартиру, а просто получить проценты и распорядиться своими деньгами так, как посчитает нужным.

Единственный минус этой программы — то, что облигаций на всех нуждающихся не хватает: слишком уж быстро они раскупаются.

За время существования программы ее участники уже приобрели новые квартиры в 187-квартирном доме по ул. Устиновича, 3"а". На полгода раньше запланированного срока завершено строительство второй очереди 222-квартирного дома по ул. Урванцева, 14. В 2006 году предусмотрено размещение очередного целевого муниципального облигационного займа в размере 200 млн. рублей. На привлеченные средства предполагается завершить строительство третьей очереди жилого дома по ул. Урванцева и приступить к строительству третьего по счету жилого дома по ул. Николаева.

Долевое строительство

Одним из самых распространенных способов приобретения жилья для людей с достатком выше среднего по-прежнему остается долевое строительство. Цена квадратного метра в строящемся доме намного дешевле, чем в готовом. До недавнего времени в отношении «долевки» царила правовая неопределенность: застройщики диктовали свои условия, а многие дольщики попросту оставались ни с чем. Но с 1 апреля прошлого года ситуация изменилась: в силу вступил федеральный закон «О долевом строительстве», который призван защитить интересы дольщиков.

Как отметил заместитель председателя Союза строителей Красноярского края Антон Глушков, закон не внес сумятицы в работу строителей, усложнилась только процедура регистрации договора, но это все направлено на защиту инвестора.

А вот какие советы желающим вступить в сделку дал начальник департамента градостроительства администрации Красноярска Анатолий Григоренко. По его словам, перед тем как вкладывать деньги, необходимо внимательно изучить закон, затем выбрать строительную организацию, отвечающую указанным там критериям. Чиновник отметил, что на строительном рынке Красноярска работает не один десяток солидных строительных организаций, чья репутация подтверждена годами добросовестной работы.

- Зачастую у крупных фирм жилье стоит дороже, но это своего рода гарантия того, что вы все же получите квартиру, — сказал Григоренко. — И заключать договор лучше с фирмой, непосредственно занимающейся строительством, без участия посредников.

Кроме того, он подчеркнул, что новый закон о долевом строительстве предусматривает обязательную регистрацию договоров в Регистрационной палате. Если фирма этого не делает, то лучше не рисковать.

Как выбрать застройщика?

1. Изучите проектную историю фирмы.

Выбирать лучше тех строителей, которые построили не одно здание. Реализованный проект — визитная карточка фирмы. При выборе следует руководствоваться не заявлениями самих застройщиков, а документами, подтверждающими, что именно эта компания построила дом (например, это может быть акт приемки его в эксплуатацию). Можно осведомиться о компании в городской администрации. Наконец, узнать у людей, живущих в одном из уже построенных компанией домов, не было ли задержки с вводом дома в эксплуатацию, не пришлось ли по окончании строительства доплачивать деньги за квартиру.

2. Выбирайте того, кому есть что терять.

Обращайтесь в фирмы-застройщики, которые вложили средства хотя бы в оформление участка под застройку и получение разрешений на строительство. Лучше, если фирма-застройщик имеет за плечами еще кое-что, к примеру, собственную строительную базу. В этом случае ей есть чем рисковать. Покупатель жилья в случае невыполнения компанией обязательств может претендовать на соответствующую часть ее имущества.

3. Следите за стройкой.

Возведение второго этажа — это некая критическая точка, после которой застройщику не остается ничего другого, как достроить дом. Выбрав площадку в нужном районе, в течение некоторого времени понаблюдайте за изменениями, которые будут на ней происходить. Вкладывайте деньги только в том случае, если строительство будет идти в соответствии с намеченными сроками.

4. Смотрите, что подписываете.

На Западе ни один человек не станет подписывать договор с застройщиком без консультации юриста. Способов обмануть вас множество. Самый распространенный — перенесение сроков сдачи дома в эксплуатацию. Привлечь застройщика за то, что он не сдерживает данного им обещания, очень сложно, потому и растет число «долгожданных» квартир.

Очень внимательно нужно относиться и к описанию самой квартиры. В договоре должны быть подробно расшифрованы все ее параметры: строительный и почтовый адрес, общая площадь, количество комнат, этаж и сторона, куда выходят окна. Часто возникает ситуация, когда во время строительства секции дома нумеруются в одном порядке, а после окончания — в другом.

Очень важно, чтобы в договоре была зафиксирована цена, иначе, закончив строительство и подсчитав затраты, можно будет прослезиться: дешевая поначалу квартира стала «золотой».

Как выбрать риэлтора?

1. В решении квартирных проблем большую роль играют рекомендации. Воспользуйтесь уже «наработанным» опытом. И если ваши друзья недавно успешно «провернули» сделку с жилплощадью — считайте, что вам повезло: звоните им и доставайте телефон специалиста.

2. Важнейшим показателем надежности агентства является стаж работы на рынке недвижимости. Возраст компании должен быть менее двух лет. Чем старше компания, тем меньше вероятностей, что у вас возникнут проблемы юридического характера.

3. У хорошей фирмы должен быть собственный юридический отдел и кассовый аппарат — это залог безопасности системы расчетов, который исключит возможность нецелевого использования ваших денег.

4. У уважающей себя компании, которая работает долго, обязательно есть лицензия, несмотря на то, что иметь их сейчас необязательно.

5. И, наконец, стоит следовать простому правилу: хорошее дешевым не бывает. Если вам предлагают провести сделку за мизерное вознаграждение в районе 5–10 тысяч рублей — что-то здесь не так. Когда вопрос касается квартиры, не гонитесь за дешевизною.

Бесплатное жилье. Миф или реальность?

Времена, когда люди становились в очередь за квартирами и получали их, канули в Лету. Впрочем, есть несколько категорий людей, по отношению к которым у государства установленные законом обязательства по обеспечению жильем. Среди них: граждане, уволенные с военной службы или приравненные к ним категории; участники ликвидации последствий радиационных аварий; вынужденные переселенцы и те, кто выезжает из районов Крайнего Севера.

Но далеко не каждому из «очередников» квартиры достаются в подарок. Дело в том, что размер субсидий, выделяемых федеральным бюджетом, определяется средней рыночной стоимостью квадратного метра в соответствующем субъекте Федерации. Однако цены на реальном, а не «бумажном», рынке растут такими темпами, что даже пересчитанные чиновниками цифры отстают от реальности. Например, в Красноярске «квадрат» жилья на свободном рынке продается в среднем за 23 тыс. рублей, а размер субсидии рассчитывается исходя из

15.400 рублей, как указано в министерском приказе.

А это значит, что тем, кто имеет право на государственное обеспечение жильем, придется либо довольствоваться квартирой малой площади, либо доплачивать свои сбережения, либо покупать жилье в сельской местности.

Чиновники объясняют такую «математику» государственным подходом: в городе жилье дороже, а в прилегающей области — дешевле, вот они и выводят среднюю цифру. Хочешь жить в городе — придется доплатить. Согласен на село — тогда субсидии хватит. Заодно, кстати, и проблему вымирающего села можно попытаться решить.

Полина Ветрова