Ловля на жильца

В ближайшие месяцы ачинцам, да и всем остальным россиянам, придется в полной мере испытать на себе, какие обязанности влечет за собой право собственности на квартиру. Новый Жилищный кодекс, вступивший в силу в марте этого года, снимает с государства всю ответственность за эксплуатацию и ремонт жилфонда и перекладывает ее на плечи собственников. Другими словами, заниматься коммунальными проблемами отныне будут сами владельцы квартир. Естественно, не самостоятельно. В соответствии с новым ЖК обитатели многоквартирных домов до 1 марта 2006 года должны провести общие собрания, создать товарищества собственников жилья и выбрать управляющую компанию для эксплуатации своего дома. Что же это за компании такие?

Инструкция по применению

Подобным организациям предстоит заключать договоры с поставщиками тепла, электроэнергии и отчитываться перед жильцами о проделанной работе. Вопросов в связи с этим возникает множество: как отдать дом в управление, кто его возьмет и, главное, сколько за это придется платить?

Когда Государственная Дума разрабатывала новый Жилищный кодекс, одной из главных задач было создать здоровую конкуренцию в области ЖКХ. По мнению идеологов реформы, это должно привести если не к снижению цен, то уж к повышению качества предоставляемых коммунальных услуг точно. Однако на пути к полноценному рынку комуслуг реформа столкнулась с массой препятствий.

Действительно, внешне все выглядит по рыночному: приоритет получит та компания, которая предложит наилучшее сочетание «цена — качество», гарантию чистых подъездов, горячих батарей и вежливых слесарей. Но это — в идеале. Все может запросто превратиться в один большой лохотрон. Вполне могут быть ситуации, когда дом доверится компании, а та возьмет громадный кредит «под жильцов» и сбежит.

Но главная проблема на сегодня заключается в том, что к реформе, как выяснилось, оказались совершенно не готовы сами квартиросъемщики. По данным социологических опросов, более трети жильцов вообще ничего не слышали о предстоящем выборе управляющих компаний. Однако даже если бы было из чего выбирать, заставить владельцев квартир собраться в одном месте и принять общее решение практически невозможно из-за старой привычки: за нас все решит дядя.

Именно поэтому, как гласит закон, за неспособных на самостоятельные действия владельцев квартир управляющую компанию выберут местные власти. Объявят конкурс, в качестве лотов выставят комплекс зданий, и та УК, которая предложит наилучшие условия, станет обслуживать ваш дом. Но это отнюдь не означает, что муниципалитет будет нести за нее ответственность.

Управляй, но проверяй

После прихода управляющих компаний главным отличием от нынешней коммунальной схемы будет то, что договоры с ними станут пообъектными. Ведь сегодня управляющие компании, собрав квартплату с сотен домов, перераспределяют деньги по своему усмотрению, как правило, латая дыры в наиболее проблемных местах. По сути, жители новых высоток, где пока нечего ремонтировать, вынуждены содержать соседнюю разваливающуюся пятиэтажку, а также оплачивать расходы на проведение различных общегородских мероприятий. Новый кодекс предусматривает принципиально иные взаимоотношения между собственниками жилья и эксплуатирующими организациями. Заключив договор на эксплуатацию конкретного дома, управляющая компания должна отчитаться перед жильцами за каждый потраченный рубль. Правда, власти, похоже, рассчитывают, что именно ныне существующие «Службы заказчика» и различные ремонтно-эксплуатационные конторы и станут основными игроками рынка жилищно-коммунальных услуг.

Все дело в том, что государство пока не определило финансовые и имущественные параметры, которым должна удовлетворять компания, борющаяся за право управления жильем. По сути, сегодня любой предприниматель, зарегистрировавший себя как юридическое лицо, может прийти в дом, разбросать в почтовые ящики объявления, инициировать собрание членов ТСЖ и заключить договор на обслуживание жилья. При этом нет никаких гарантий, что такой человек, переключив на себя все финансовые потоки дома, не исчезнет вместе с собранной квартплатой уже через месяц.

Возможно, критерии, которым должны удовлетворять частные компании, появятся после 1 марта 2006 года, когда городские власти начнут сами проводить конкурсы, отбирая управляющих для домов с неопределившимися жильцами. Однако, по большому счету, Жилищный кодекс запрещает городу вмешиваться в отношения жильцов и управляющей компании, даже если ее услуги оставляют желать лучшего. Поэтому даже в том случае, если выбор за жильцов сделает муниципалитет, вся ответственность за последствия принятого властью решения все равно ляжет на собственников квартир. Контролировать хозяйственную и финансовую деятельность своей управляющей компании ачинцам в любом случае придется самостоятельно, но согласитесь, что отвечать все же лучше за свое, а не за чужое решение.

А что же будет с жильцами неприватизированных квартир, оставшихся в муниципальной собственности? Их интересы будет защищать городской комитет по управлению муниципальным имуществом — вплоть до того момента, когда жилье будет приватизировано. Напомним, что на собраниях собственников многоквартирных домов должно присутствовать не менее 50 процентов от доли собственников. Доли считаются по площади многоквартирного дома. Поэтому, к примеру, если в доме приватизировано 60 процентов площади, то она делится на каждого собственника. За оставшиеся 40 процентов будет отвечать КУМИ.

Естественный отбор

Чтобы не ошибиться в выборе управляющей компании, нужно посоветоваться со специалистами — юристами, экономистами. Обязательно обсудить условия, которые предлагает претендент на обслуживание дома, внимательно изучить все документы. Если собрание, на котором вы будете обсуждать претендента на управление вашим домом, проходит в очной форме, то должна быть соблюдена процедура проведения: выбор председателя, секретаря, регистрация участников. Если это заочная форма, которая проводится путем опроса, нужно обязательно узнать, где находится пакет документов и когда с ними можно ознакомиться. Каждому собственнику должна быть направлена повестка и информация с уведомлением.

Управляющая компания, которая претендует на дом, должна подготовить полный пакет документов, сообщить повестку собрания, рассказать об условиях обслуживания дома, предоставить расчеты — в общем, дать самую полную информацию.

Не стесняйтесь поинтересоваться, какие еще дома находятся на обслуживании компании, которая пожелала обслуживать и ваш дом, что в них изменилось, а точнее, улучшилось. При выборе управляющей компании неплохо бы ориентироваться на такие организации, которые имеют хорошую базу: механизмы, транспорт, оборудование.

Если претендент на роль управляющей компании заявляет, что он снизит тарифы, то вы должны знать — это не в его компетенции. Все тарифы согласовываются с краевыми властями. Работать ниже установленных тарифов, то есть себе в убыток, никто, разумеется, не будет. Стандарты предоставления жилищных услуг разрабатываются и утверждаются в субъекте РФ, который в свою очередь ориентируется на федеральные нормативы. Поэтому, если управляющая компания предлагает демпинговые цены, нужно отнестись к этому крайне осторожно.

Те деньги, которые собираются на капитальный ремонт, в крупных управляющих компаниях аккумулируются. В небольшой компании обычно деньги не аккумулируются, а используются в текущих целях (в том числе и для благоустройства). Поэтому вполне может так оказаться, что, когда подойдет время капитального ремонта, их не останется вовсе. Ошибка управляющей компании может плачевно отразиться на собственниках.

На сегодняшний день содержание жилищного фонда на 90 процентов производится за счет платежей населения, а десять процентов компенсирует городская администрация. То есть если управляющая компания растранжирит деньги, то муниципалитет в случае форс-мажорных обстоятельств сможет помочь только своими десятью процентами.

В общем, вывод простой: поскольку государство пожелало избавиться от ответственности за жилой фонд, нам волей-неволей придется взять ее на себя. Поэтому к тем, кто нами собирается управлять, следует присмотреться как можно внимательнее.

***

СПРАВКА «СГ»

Собственникам жилья, которым предстоит выбрать управляющую компанию, юристы обычно советуют:

1. Изучить список имеющихся в городе управляющих компаний (перечень оказываемых ими услуг, стоимость, наличие техники, квалификации персонала, возможностей).

2. Внимательно изучить опыт домов, уже перешедших на новую систему управления, чтобы избежать их ошибок.

3. Помнить о том, что дом считается переданным в управление не позднее тридцати дней с момента заключения договора управления собственников с управляющей организаций.

4. Знать, что порядок и размер оплаты за коммунальные услуги согласовывают между собой управляющая компания и собственники.

5. Составить опись общего имущества многоквартирного дома, обсудить условия его хранения.

6. Проконсультироваться с юристом, каким образом составить договор, чтобы управляющая компания не могла принимать решения, способные нанести ущерб собственникам.